Veräußerungsgewinn bei teilentgeltlicher Grundstücksübertragung mit Übernahme von Schulden im Wege der vorweggenommenen Erbfolge

Ein bebautes Grundstück wurde im Jahr 2014 für insgesamt 143.950 Euro erworben und anschließend vermietet.  Einen Teil des Erwerbs hatte  der Erwerber durch ein Bankdarlehen finanziert. Im Jahr  2019 übertrug er diese Immobilie im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf seine Tochter. Zu diesem Zeitpunkt hatte  das Grundstück einen Wert von 210.000 Euro. Die Tochter übernahm die am Übertragungstag bestehenden Verbindlichkeiten in Höhe von 115.000  Euro. Im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung berücksichtigte das beklagte Finanzamt diesen Vorgang als nach § 23 EStG steuerpflichtiges „privates Veräußerungsgeschäft“. Es teilte ausgehend vom Verkehrswert im Zeitpunkt der Übertragung den Vorgang in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil auf. Soweit das Grundstück unter Übernahme der Verbindlichkeiten entgeltlich übertragen worden  war, besteuerte es den Vorgang als privates  Veräußerungsgeschäft und setzte die entsprechende Einkommensteuer gegenüber dem Vater fest.

Der Bundesfinanzhof hat die vom Finanzamt vorgenommene Besteuerung der Grundstücksübertragung unter Übernahme von Schulden  bestätigt: Wird ein Wirtschaftsgut übertragen und werden  zugleich damit zusam- menhängende Verbindlichkeiten übernommen, liegt regelmäßig ein teilentgeltlicher Vorgang vor. In diesem Fall erfolgt eine Aufteilung in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil. Wird das Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung übertragen, unterfällt der Vorgang hinsichtlich  des entgeltlichen Teils als privates  Veräußerungsgeschäft der Einkommensteuer (Az. IX R 17/24).

Neue Regeln für die steuerliche Behandlung von Kryptowerten

An Privatanleger werden  strenge Anforderungen gestellt, da diese für die steuerliche Aufarbeitung  der einzelnen Veräußerungsgeschäfte verantwortlich sind.

Das Bundesministerium der Finanzen  hat in seinem Schreiben vom 06.03.2025 seine bisherigen Erläuterungen zur ertragsteuerlichen Behandlung von Kryptowerten  (z. B. Bitcoin) aktualisiert und schwerpunktmäßig um Ausführungen zu den Mitwirkungs- und Aufzeichnungspflichten der Krypto-Anlegerinnen und -Anleger erweitert (Az. IV C 1 – S 2256/00042/064/043). Mit dem Schreiben erhalten u. a. Steuerpflichtige eine Hilfestellung bei der Dokumentation und Erklärung ihrer Einkünfte.

Neben der ausführlichen Darstellung  der Mitwirkungs- und Aufzeichnungspflichten wurden einzelne Sachverhaltsdarstellungen und Regelungen in den Kapiteln des bestehenden BMF-Schreibens ergänzt. Dies betrifft insbesondere die sog. Steuerreports, aber etwa auch das Claiming von Kryptowerten und den Ansatz von sekundengenauen und Tageskursen. 

Das Bundesministerium der Finanzen empfiehlt  die Nutzung eines Steuerreports: Zur besseren Nachvollziehbarkeit steuerlicher Vorgänge  betont es die Bedeutung detaillierter Transaktionsübersichten. Die Nachvollziehbarkeit könne über Steuerreports gewährleistet werden, wenn diese bei der Bearbeitung plausibel erscheinen, weil keine Hinweise auf eine Unvollständigkeit vorliegen. Daher sollten Steuerpflichtige die sog. Steuerreports nutzen, um ihre Krypto-Aktivitäten transparent und nachvollziehbar zu dokumentieren.

In seinem Schreiben listet das Bundesministerium der Finanzen  u. a. auch auf, welche Unterlagen und Daten von privaten Kapitalanlegern für Steuerzwecke angefordert werden  können.  Krypto-Anleger sollten diese Daten regelmäßig sammeln und übermitteln können, um Gewinnschätzungen zu vermeiden. Es ist essenziell,  alle relevanten Unterlagen und Nachweise zu Krypto-Transaktionen vollständig  und sorgfältig zu dokumentieren und aufzubewahren, um den steuerlichen Anforderungen gerecht zu werden.

Non Fungible Token (NFT) und das sog. Liquidity Mining sind noch nicht Gegenstand dieses BMF-Schreibens. Das BMF wird sich weiterhin mit den entsprechenden ertragsteuerlichen Fragen  rund um Kryptowerte befassen und das Schreiben sukzessive ergänzen.

Frist zur Zuordnung läuft am 31.07.2025 ab!

Bei nicht nur unternehmerisch genutzten Gegenständen (zum Beispiel Büro im Einfamilienhaus und bestimmte Photovoltaikanlagen) erfordert der Vorsteuerabzug eine zeitnahe Zuordnung zum Unternehmensvermögen. Wurde diese bei der Umsatzsteuer-Voranmeldung nicht dokumentiert, muss sie spätestens bis zur gesetzlichen Abgabefrist für Steuererklärungen gegenüber dem Finanzamt erklärt werden.

Wird ein Gegenstand sowohl für unternehmerische als auch für nichtunternehmerische Zwecke genutzt, so hat der Unternehmer umsatzsteuerlich grundsätzlich die Wahl zwischen folgenden Möglichkeiten:

• Die Zuordnung erfolgt zu 100 Prozent zum Unternehmensvermögen,
• die Zuordnung erfolgt zum Privatvermögen in vollem Umfang,
• die Zuordnung erfolgt zum Unternehmensvermögen im Umfang der tatsächlichen unternehmerischen Verwendung.

Sofern der Gegenstand sowohl für unternehmerische als auch für nichtunternehmerische Zwecke vorgesehen ist, ist eine Entscheidung über den Umfang der Zuordnung zum Unternehmen erforderlich, um einen entsprechenden Vorsteuerabzug zu erhalten. Die Zuordnung muss aktiv erfolgen. Die vorgenannte Zuordnung ist von entscheidender Bedeutung, da nur durch die Zuordnung der betreffende Gegenstand als für das Unternehmensvermögen angeschafft gilt.

Dies bedeutet, dass das Zuordnungswahlrecht dem Finanzamt bis zum Ablauf der gesetzlichen Abgabefrist für die Umsatzsteuererklärung mitgeteilt werden muss. Es ist jedoch zu beachten, dass bei der Fristberechnung bestehende Fristverlängerungen für die Erstellung der Erklärung durch einen Steuerberater nicht berücksichtigt werden können. Die Zuordnungsentscheidung ist mit endgültiger Wirkung nach außen hin – beispielsweise in Form einer Mitteilung an das Finanzamt – spätestens bis zum 31. Juli des Folgejahrs zu treffen.

Produziert eine Photovoltaikanlage den Strom sowohl zur Einspeisung in das Stromnetz im Rahmen einer entgeltlichen Veräußerung als auch zum privaten Verbrauch, hat der Unternehmer die Anlage bis zum 31. Juli des Folgejahres dem Unternehmen zuzuordnen. Nur so ist es möglich, den Vorsteuerabzug geltend zu machen.

• Die dargestellte Zuordnungsentscheidung ist auch für Erhaltungsaufwendungen und nachträgliche Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten bei gemischt genutzten Gebäuden und Gegenständen zu treffen, die sowohl für unternehmerische als auch für nichtunternehmerische Zwecke genutzt werden.

Achtung: Neue Rechtslage für Kleinunternehmer

Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat in einem aktuellen  Schreiben zur geänderten Rechtslage bei der Umsatzsteuer für Kleinunternehmer ab 1.1.2025  Stellung genommen. Das Schreiben gilt für Umsätze, die nach dem 31.12.2024 erbracht werden.

Kleinunternehmer, die bestimmte Umsatzgrenzen nicht überschreiten, brauchen keine Umsatzsteuer abzuführen. Sie sind dann auch nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt. Der Gesetzgeber hat ab dem Jahr  2025 neue Umsatzgrenzen eingeführt und behandelt die Umsätze eines Kleinunternehmers nunmehr als umsatzsteuerfrei. Ab 2025 darf der Gesamtumsatz im vorangegangenen Kalenderjahr  nicht höher als 25.000 € gewesen sein und im laufenden Kalenderjahr  100.000 € nicht überschreiten. Ein Unternehmer, der die Umsatzgrenzen nicht überschreitet, kann auf die Kleinunternehmerregelung verzichten; er muss dann Umsatzsteuer in Rechnung stellen und an das Finanzamt abführen und ist im Gegenzug vorsteuerabzugsberechtigt. An den Verzicht ist der Unternehmer fünf Kalenderjahre gebunden.

Wesentlicher Inhalt des BMF-Schreibens:

• Sollte ein Kleinunternehmer künftig Umsatzsteuer in einer Rechnung ausweisen, obwohl er umsatzsteuerfreie Umsätze erbringt, muss er die Umsatzsteuer aufgrund eines unrichtigen Steuerausweises an das Finanzamt abführen. Dies gilt nicht, wenn der Kleinunternehmer die Leistung tatsächlich ausgeführt und die Rechnung an einen Endverbraucher ausgestellt hat, der nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist; denn dann droht keine Gefährdung des Umsatzsteueraufkommens.
• Ein Kleinunternehmer kann eine vereinfachte Rechnung ausstellen, in der u. a. Name und Anschrift des Kleinunternehmers sowie seines Vertragspartners, die Steuernummer bzw. Umsatzsteuer-Identifikationsnummer oder Kleinunternehmer-Identifikationsnummer des Kleinunternehmers, das Rechnungsdatum, die Menge

und die Art der gelieferten  Gegenstände bzw. der Umfang und die Art der sonstigen Leistung sowie das Entgelt enthalten sind. Diese vereinfachte Rechnung muss einen Hinweis darauf  enthalten, dass die Steuerbefreiung für Kleinunternehmer gilt. Der Hinweis „steuerfreier  Kleinunternehmer“ genügt.

• Die Rechnung eines Kleinunternehmers muss nicht elektronisch ausgestellt, sondern kann in Papierform erstellt werden. Mit Zustimmung des Leistungsempfängers ist die Ausstellung einer elektronischen Rechnung aber möglich.
• Die Stellung als Kleinunternehmer endet, sobald im laufenden Kalenderjahr die Umsatzgrenze von 100.000 € überschritten wird. Bereits der erste Umsatz, mit dem diese Grenze überschritten wird, ist nicht mehr umsatzsteuerfrei, sondern umsatzsteuerpflichtig.
• Beispiel: U hat im Vorjahr die Umsatzgrenze von 25.000 € nicht überschritten. Im laufenden Kalenderjahr beträgt sein Gesamtumsatz bislang 70.000 €. Ein neuer Kunde kommt nun zu U und kauft einen Gegenstand für 50.000 €.  Dieser Umsatz ist nicht mehr umsatzsteuerfrei, sondern unterliegt vollständig der Umsatzsteuer. Bezüglich der Überschreitung kommt es auf den Zeitpunkt der Vereinnahmung des Entgelts an.
• Für Kleinunternehmer ist es daher wichtig, die aktuelle Umsatzhöhe im Blick zu behalten, weil der Wechsel zur regulären Umsatzbesteuerung theoretisch mit dem nächsten Umsatz eintreten kann, wenn hierdurch  die Umsatzgrenze von 100.000 € überschritten wird.
• Nimmt der Unternehmer seine Tätigkeit im Laufe eines Kalenderjahres neu auf, kommt es für die Beurteilung, ob er Kleinunternehmer ist, allein auf den tatsächlichen inländischen Gesamtumsatz des laufenden Kalenderjahres an. Dabei gilt eine Umsatzgrenze von 25.000 €, nicht jedoch in Höhe von 100.000 €.
• Der Unternehmer kann auf die Kleinunternehmerregelung verzichten und wird dann wie ein regulärer Unternehmer behandelt, sodass er Umsatzsteuer in Rechnung stellen und an das Finanzamt abführen muss, dafür aber vorsteuerabzugsberechtigt ist. Der Verzicht bindet den Unternehmer mindestens für fünf Kalenderjahre. Anschließend kann der Unternehmer den Verzicht mit Wirkung von Beginn eines darauffolgenden Kalenderjahres an widerrufen.
• Hat ein Unternehmer bereits vor dem 1.1.2025 auf die Kleinunternehmerregelung verzichtet, ist er insgesamt fünf Kalenderjahre an diesen Verzicht gebunden, und zwar über den 1.1.2025  hinaus.

Neu ist ferner, dass ein Unternehmer ab 2025 auch in einem anderen EU-Mitgliedstaat als Kleinunternehmer auftreten darf. Der Jahresumsatz in der EU darf dann im vorangegangenen Jahr  sowie im laufenden Jahr 100.000 € nicht überschreiten; außerdem muss der Unternehmer über eine gültige Kleinunternehmer-Identifikationsnummer verfügen. Der Unternehmer darf zudem in dem anderen EU-Staat die dortigen  Umsatzgrenzen für Kleinunternehmer nicht überschreiten. Damit die Einhaltung der Umsatzgrenze überwacht werden  kann, muss der Unternehmer an einem besonderen Meldeverfahren für Kleinunternehmer beim Bundeszentralamt für Steuern teilnehmen und vierteljährlich eine sog. Umsatzmeldung abgeben. Das aktuelle Schreiben des BMF enthält  hierzu ebenfalls zahlreiche Ausführungen.