Qualifizierung von Baumaßnahmen

Abgrenzung zwischen Erhaltungs, Anschaffungs-, und Herstellungskosten

Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat ein Schreiben zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungskosten, Herstellungskosten und anschaffungsnahen Aufwendungen bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden veröffentlicht. Dabei geht es um die Frage, ob die Aufwendungen steuerlich sofort abgezogen werden können oder zu aktivieren sind und sich lediglich über die jährliche Abschreibung steuerlich auswirken.

Aufwendungen für die Instandhaltung, Modernisierung oder Sanierung eines Gebäudes können steuerlich sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen darstellen, oder sie können zu aktivieren sein und sich damit nur über die Abschreibung steuerlich auswirken. Eine Aktivierung ist vorzunehmen, wenn es sich um (nachträgliche) Anschaffungskosten, Herstellungskosten oder um anschaffungsnahe Aufwendungen handelt. Anschaffungsnahe Aufwendungen liegen nach dem Gesetz vor, wenn der Steuerpflichtige innerhalb von drei Jahren nach dem Nutzen- und Lastenwechsel mehr als 15 % des Gebäudekaufpreises in Baumaßnahmen investiert.

Zu aktivierende Anschaffungskosten liegen vor, wenn das Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand versetzt wird, weil wesentliche Teile des Gebäudes bislang nicht nutzbar sind oder die Nutzung des Gebäudes geändert werden soll. Beispiel: Das Gebäude wurde bislang zu Wohnzwecken genutzt, soll künftig aber als Büro genutzt werden. Die Umbaukosten hierfür führen zu Anschaffungskosten.

Anschaffungskosten, die sich nur über die Abschreibung auswirken, liegen auch vor, wenn der Standard des Gebäudes in mindestens drei von vier Kernbereichen von sehr einfach auf mittel oder von mittel auf sehr anspruchsvoll gehoben wird. Die vier Kernbereiche sind die Heizungsinstallation, Sanitärinstallation, Elektroinstallation und Fenster. In dem BMF-Schreiben werden zahlreiche Beispiele für die einzelnen Standards genannt. So ist z. B. eine Einfachverglasung ein Beispiel für einen sehr einfachen Standard im Bereich der Fenster, während sog. Smart-Glass-Fenster mit tönbaren Verglasungen oder Fensterfronten für einen sehr anspruchsvollen Standard im Bereich der Fenster sprechen. Kommt es lediglich in zwei Kernbereichen zu einer Standardhebung, können gleichwohl Anschaffungskosten vorliegen, wenn zusätzlich noch Baumaßnahmen durchgeführt werden, die zu Herstellungskosten führen, z. B. eine Erweiterung der Fläche durch einen Anbau.

Zu Herstellungskosten kommt es, wenn ein vollverschlissenes Gebäude durch ein „neues“ Gebäude ersetzt wird, wenn das Gebäude erweitert oder das Gebäude über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessert wird.

• Eine Erweiterung kann durch Vergrößerung der nutzbaren Fläche (z. B. Aus- oder Anbau) oder durch eine Substanzmehrung, durch die die Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes erweitert wird, erfolgen. Letzteres ist beim Einbau neuer Bestandteile möglich, z. B. durch den Einbau einer Außentreppe oder Sauna. Das Anbringen einer zusätzlichen Fassadenverkleidung genügt nicht.
• Eine wesentliche Verbesserung richtet sich nach dem Vergleich des Gebäudes nach Durchführung der Baumaßnahmen und dem ursprünglichen Zustand bei Erwerb oder Herstellung durch den Steuerpflichtigen.
• Eine wesentliche Verbesserung ist anzunehmen, wenn sich der Gebrauchswert des Gebäudes erhöht; allerdings genügt eine deutliche Minderung des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs nicht. Außerdem kann es aufgrund einer Standardanhebung in mindestens drei von vier Kernbereichen (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) zu einer wesentlichen Verbesserung kommen.

Anschaffungsnahe Aufwendungen können durch jede Baumaßnahme (ausgenommen sind nach dem Gesetz Erweiterungskosten und jährlich anfallende Erhaltungsarbeiten) entstehen, z. B. auch durch Schönheitsreparaturen. Es genügt für die Aktivierung, wenn die Baumaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach dem Nutzen- und Lastenwechsel durchgeführt werden. Es kommt nicht darauf an, dass sie auch innerhalb von drei Jahren abgerechnet oder bezahlt werden. Wird die Grenze von 15 % im Dreijahreszeitraum nicht überschritten, ist für die ersten drei Jahre nach der Anschaffung nicht zu prüfen, ob eine Standardanhebung vorliegt.

Ist ein Teil der Baumaßnahmen als aktivierungspflichtige Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu qualifizieren, während der andere Teil bei isolierter Betrachtung sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen darstellt, kann es dazu kommen, dass alle Aufwendungen zu aktivieren sind, wenn die Baumaßnahmen bautechnisch ineinandergreifen. Beispiel: Um eine Überbauung zwischen zwei Gebäuden durchführen zu können, muss zunächst das Fundament ausgebessert werden. Daher sind auch die Ausbesserungsarbeiten, die an sich sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen darstellen, zu aktivieren und wirken sich nur über die Abschreibung aus.

Das Finanzamt trägt die Feststellungslast (Beweislast) für die Zuordnung der Aufwendungen zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Allerdings trifft den Steuerpflichtigen eine erhöhte Mitwirkungspflicht, wenn es darum geht, den Zustand des Gebäudes im Zeitpunkt der Anschaffung oder den ursprünglichen Gebäudezustand festzustellen.

Werbungskosten bei verbilligter Vermietung – das gilt es zu beachten

Gerade wenn eine Immobilie an nahe Angehörige zu Wohnzwecken überlassen wird, liegt das Entgelt häufig unterhalb der ortsüblichen Miete. Um sich in diesen Fällen dennoch den vollen Werbungskostenabzug zu sichern, sind einige Punkte zu beachten.

Bei der Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil ist nach § 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz (EStG) wie folgt zu unterscheiden:

• Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Miete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Dies hat zur Folge, dass nur die auf den entgeltlich überlassenen Teil entfallenden Aufwendungen als Werbungskosten abziehbar sind.
• Beträgt das Entgelt mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsüberlassung als entgeltlich, sodass die mit der Wohnungsüberlassung zusammenhängenden Kosten in vollem Umfang abziehbar sind.
• Bei einer Nutzungsüberlassung zu mindestens 50 %, aber weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, ist ein ungekürzter Werbungskostenabzug nur dann möglich, wenn sich bei einer Totalüberschussprognose auf Dauer ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ergibt. Ist dies nicht der Fall, ist ein Werbungskostenabzug nur entsprechend dem entgeltlichen Anteil der Vermietung möglich.

Bei Vergleich der vereinbarten Miete mit der ortsüblichen Miete ist die Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten, also die ortsübliche Warmmiete maßgebend.

Beachten Sie: Durch den fortschreitenden Mietniveauanstieg muss die Grenze von 66 % im Auge behalten werden. Wird die Grenze unterschritten, sollte die Miete angepasst werden, um den vollen Werbungskostenabzug weiter zu sichern.

Die Regelung in § 21 Abs. 2 EStG bezieht sich lediglich auf Fälle der Wohnungsüberlassung, gilt aber nicht für die Verpachtung von Gewerbeflächen. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs hat bei einer verbilligten Verpachtung eine Aufteilung nur dann zu erfolgen, wenn die vereinbarte Gegenleistung mehr als ein Viertel unter der ortsüblichen Marktpacht liegt. Eine Abweichung von bis zu einem Viertel ist dagegen steuerlich unbeachtlich.

Auch die Einhaltung dieser Toleranzgrenze bedarf der regelmäßigen Überprüfung. Bedeutsam ist auch, dass bei Überlassung von Gewerbeflächen die Nettokaltmiete beziehungsweise Nettokaltpacht ohne Umlagen mit der ortsüblichen Miete oder Pacht zu vergleichen ist.

Doppelte Haushaltsführung: Gilt ein Wohnmobil als Zweithaushalt?

Das Finanzgericht Baden-Württemberg musste jüngst entscheiden, ob ein Wohnmobil einen Zweithaushalt am Tätigkeitsort darstellt und sich die Kosten für das Wohnmobil deshalb im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung absetzen lassen.

Hintergrund 

Damit die notwendigen Mehraufwendungen infolge einer beruflich veranlassten doppelten Haushaltsführung steuerlich abzugsfähig sind, müssen Steuerpflichtige unter anderem am Beschäftigungsort wohnen. Dabei werden an die Unterkunft am Beschäftigungsort (Zweitwohnung) keine strengen Anforderungen gestellt, sodass jede irgendwie geartete Unterkunft zu berücksichtigen ist, die zum Wohnen zur Verfügung steht. Von der Rechtsprechung als Zweitwohnung wurden zum Beispiel anerkannt: Ein möbliertes Zimmer, eine Holzbaracke oder auch ein Gleisbauzug der Deutschen Bahn.

Wie war der Sachverhalt?

Im aktuellen Streitfall ging es darum, ob auch ein Wohnmobil zum Wohnen ausreicht und als Zweithaushalt anzuerkennen ist. Diese Frage beantwortete das Finanzgericht zwar mit „ja“. Es stieß aber auf eine andere Problematik: Denn das Wohnmobil war nicht dauerhaft auf einem Parkplatz beim Beschäftigungsort abgestellt, sondern auch für die wöchentlichen Familienheimfahrten genutzt worden. Ist dieser Umstand schädlich?

Nach der Definition des § 9 Abs. 1 Nr. 5 S. 2 Einkommensteuergesetz (EStG) ist zwischen dem Wohnen in einer Zweitwohnung am Beschäftigungsort und dem Unterhalten eines eigenen Hausstands außerhalb dieses Orts zu unterscheiden. Das gesetzliche Bild der doppelten Haushaltsführung ist geprägt durch eine Aufsplitterung der normalerweise einheitlichen Haushaltsführung auf zwei verschiedene Haushalte. 

Ein solches Auseinanderfallen kann indes nur dann als gegeben angesehen werden, wenn es sich bei der Zweitwohnung um eine räumlich dauerhaft von der Hauptwohnung getrennte, selbstständige Unterkunft handelt, die dem Steuerpflichtigen am Ort seiner Tätigkeitsstätte zur jederzeitigen Verfügung steht und eine auf eine gewisse Dauer angelegte ständige Nutzungsmöglichkeit bietet. Somit sind gelegentliche Hotelübernachtungen für ein „Wohnen“ am Beschäftigungsort nicht ausreichend.

Basierend auf diesen Grundsätzen hat das Finanzgericht Baden-Württemberg die doppelte Haushaltsführung nicht anerkannt, weil es an einem Zweithaushalt am Beschäftigungsort mangelte. Infolge der wöchentlichen Heimfahrten mit dem Wohnmobil war die Abgrenzung zwischen der Wohnung am Beschäftigungsort und dem eigenen Hausstand am Lebensmittelpunkt nicht beziehungsweise nicht durchgängig gegeben. Vielmehr fielen an den Wochenenden beide Haushalte so zusammen, dass dem Wohnmobil nicht mehr die Eigenschaft einer „Zweitwohnung“ zukam, sondern es als in den Haushalt am Wohnort eingegliedert anzusehen war. 

Beachten Sie: Es war nicht ausreichend, dass das Wohnmobil werktags tatsächlich als Zweitwohnung am Beschäftigungsort genutzt wurde. Denn das hätte zur Folge gehabt, dass die doppelte Haushaltsführung jeweils bei Antritt der Heimfahrt beendet und später, bei der Fahrt an den Beschäftigungsort, neu begründet würde.

Was bedeutet das für die Praxis?

Aus der rechtskräftigen Entscheidung lassen sich wichtige Erkenntnisse gewinnen. Denn der Abzug scheiterte nicht an der Nutzung des Wohnmobils, sondern daran, dass es auch für die Familienheimfahrten verwendet wurde. Hätte der Steuerpflichtige das Wohnmobil am Beschäftigungsort gelassen und wäre er wöchentlich mit öffentlichen Verkehrsmitteln zum Haupthaushalt zurückgekehrt, hätte eine doppelte Haushaltsführung vorgelegen. Die Kosten für das Wohnmobil wären über die Abschreibung beziehungsweise die Miet-/Leasingraten als Unterkunftskosten (bis zu 1.000 Euro monatlich bei Inlandssachverhalten) abzugsfähig gewesen.

Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg ist nicht verfassungswidrig

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in zwei Verfahren (II R 26/24 und II R 27/24) entschieden, dass er die Vorschriften des Landesgrundsteuergesetzes Baden-Württemberg (LGrStG BW) zur Bewertung von Grundstücken, die im Rahmen der Berechnung der Grundsteuer ab dem 01.01.2025 herangezogen werden, nicht für verfassungswidrig hält.